Perencanaan Tapak

Perencanaan tapakan (Inggris: site planning) adalah seni dan ilmu mengolah struktur ruang dan membentuk ruang-ruang antara di atas sebuah lahan. Perencanaan tapakan mengatur penggunaan lahan terkait dengan bidang-bidang yang mengisi sebuah lahan yakni arsitektur (kavling dan bangunan yang hunian maupun bukan hunian), teknik (contoh prasarana seperti jaringan jalan, penyurutan, air bersih, tenaga, dan limbah), arsitektur bentang lahan (seperti ruang terbuka hijau maupun tidak hijau), dan rencana perkotaan (peraturan tata ruang dan kebijakan membangun).

Dalam proses perencanaan ruang dikenal istilah perencanaan tapakan (site planning) dan rencana tapakan (site plan atau site design). Perencanaan tapakan menunjukkan proses rencana yang di dalamnya mengandung prinsip-prinsip metode dan rangkaian tahapan perencanaan yang harus dilakukan. Sedangkan istilah rencana tapakan adalah produk dari seluruh proses perencanaan tapakan rencana. Perencanaan tapakan harus berlandaskan pada prinsip-prinsip pembangunan kota yang berkelanjutan (sustainable urban development) dengan memadukan dinamika ekonomi, kelangsungan ekologis dan keadilan ruang bagi seluruh warga.

Proses

Perumusan Tujuan Perencanaan

Kegiatan perumusan tujuan perencanaan ini dilakukan setelah status lahan/tapak sudah jelas (kepemilikan, luas, batasan tapak) sehingga mulai dirumuskan gagasan awal fungsi lahan (fungsi hunian murni atau hunian campuran), perkiraan kapasitas lahan untuk fungsi utama (perkiraan tipe dan besaran hunian) hingga tema perencanaan yang berpotensi dikembangkan. Untuk perencanaan tapak skala lingkungan permukiman (neighborhood) tahap ini biasanya dibantu oleh konsultan properti untuk melakukan studi Highest and Best Use (HBU) yang bertujuan mendapatkan rekomendasi fungsi lahan yang paling cocok dan optimal (dari sisi kondisi fisik, peraturan yang berlaku, kebutuhan calon pengguna dan perhitungan ekonomi) untuk dikembangkan di dalam tapak.

Pengumpulan Data

Pengumpulan data yang dilakukan bersifat eksternal (di luar tapak) dan internal (di dalam tapak). Data eksternal adalah kondisi lingkungan dan kawasan sekitar tapak yang memberi pengaruh ke dalam perencanaan tapak, seperti: pencapaian ke tapak, jalur transportasi umum dan lokasi halte, penggunaan lahan di sekitar, lokasi fasilitas umum (pendidikan, kesehatan, peribadatan, pemadam kebakaran, dll), jaringan utilitas (listrik, air bersih, gas, telepon, drainase, tempat pengelolaan sampah), hingga dokumen rencana kota (RDTR) yang terkait dengan area sekitar tapak.

Data internal adalah kondisi eksisting di dalam tapak, termasuk jalan masuk ke tapak, kondisi batas-batas tapak (terbuka bila dibatasi jalan, tertutup bila berbatasan dengan lahan milik pihak lain), kondisi tanah (kelerengan, jenis tanah), dan juga peraturan kota yang berlaku di tapak (peruntukan lahan yang diizinkan, koefisien dasar bangunan/KDB, koefisien lantai bangunan/KLB, ketinggian bangunan). Pada kasus tertentu perlu juga dikumpulkan secara detail data tentang objek yang harus dilindungi dan dilestarikan (preservasi dan konservasi), seperti bangunan bersejarah dan kawasan alami yang dilindungi.

Analisis

Pada tahap ini, analisis dari seluruh data yang berhasil dikumpulkan, baik data eksternal dan internal. Secara umum dikenal analisis lokasi untuk kondisi eksternal/makro dan analisis tapak untuk kondisi internal/mikro. Kedua jenis analisis tersebut dilakukan untuk mendapatkan permasalahan dan potensi yang muncul di level makro maupun mikro.

Penyusunan Program Fungsi Lahan

Pada tahap ini penyusunan program detail penggunaan lahan terbagi menjadi lahan untuk fungsi utama (hunian, komersial, industri) yang bisa diperjualbelikan (private property) dan lahan untuk fungsi pendukung (infrastruktur dan fasilitas umum/sosial) yang akan menjadi milik umum (public property) di bawah pengelolaan pemerintah daerah.

Penyusunan Konsep Rencana

Pada tahap ini, penyusunan konsep rencana dilakukan untuk memberi nilai tambah perencanaan berdasarkan pada potensi tapak, hasil penyusunan fungsi kegiatan dan perkembangan pendekatan dalam pengembangan lingkungan. Konsep perencanaan dapat mengacu pendekatan ekologis (permukiman hijau/green neighborhood, permukiman dalam taman/garden cities, permukiman yang berorientasi pada transportasi publik/transit oriented neighborhood/compact neighborhood), pendekatan sosial (permukiman terbuka/open neighborhood) atau juga pendekatan keamanan lingkungan (permukiman yang berpagar/gated neighborhood).

Penyusunan Rencana Tapak

Penyusunan rencana tapak merupakan tahap terakhir dari seluruh rangkaian proses perencanaan tapak. Dalam dokumen rencana tapak, seluruh aspek dan elemen perencanaan lahan direncanakan dan dirancang secara terstruktur dan dilengkapi detail teknis. Dokumen rencana tapak terdiri dari rencana struktur ruang, rencana jaringan dan profil jalan, rencana peruntukan blok, rencana pembagian kavling, rencana ruang terbuka, rencana jaringan utilitas lingkungan. Dokumen rencana tapak disiapkan untuk dapat diimplementasikan di lapangan.

Konsep Makro

Konsep perencanaan tapak makro melihat lokasi tapak yang disesuaikan dengan lingkungan sekitarnya. Berdasarkan letak tapak pada lokasi, dan view to site (pengamatan) dari luar tapak, dapat diperoleh konsep desain secara makro. Konsep makro perencanaan tapak mencakup unsur tematik dan struktur ruang tapak.

Tematik

Aspek tematik adalah kegiatan perencanaan dan perancangan bidang arsitektur yang mengangkat tema-tema tertentu dalam aspek desainnya guna meningkatkan nilai tambah pada perancangan kawasan. Contoh-contoh perancangan tematik dari kawasan perumahan skala besar di kawasan perkotaan misalnya: perumahan resort yang bernuansa alami, perumahan kota yang sangat nyaman (high-comfort), perumahan modern minimalis, atau perumahan resort yang hijau dan nyaman.

Struktur Ruang Tapak

Struktur ruang tapak merupakan susunan pusat-pusat kegiatan yang ada dalam suatu tapak yang satu sama lain dihubungkan dengan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang hierarkis dan terikat dalam suatu hubungan fungsional. Struktur ruang tapak meliputi jaringan jalan, sistem sirkulasi dan jalur penghubung, serta intensitas pemanfaatan lahan dan distribusi kepadatan.

Konsep Mikro

Konsep perencanaan tapak mikro nerupakan konsep penyusunan tata masa di dalam tapak (from site), dimana cakupan area perencanaannya hanya sebatas area tapak yang dipilih. Konsep mikro perencanaan tapak meliputi aspek tata bangunan dan lansekap.

Tata Bangunan

Perencanaan dan pengaturan tentang tata bangunan diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Tata bangunan sendiri adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang. Tata bangunan meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari berbagai elemen tata bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan kualitas ruang yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada. Elemen-elemen dari tata bangunan yaitu blok, kavling/petak ahan, bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan.

Lansekap

Lansekap adalah ruang yang terdapat di permukaan bumi yang terdiri dari sistem yang kompleks, terbentuk dari aktivitas batuan, air, udara, tumbuhan, hewan, dan manusia serta mealui fisiognominya membentuk suatu kesatuan yang dapat dikenali atau diidentifikasi. Lansekap juga berarti kesatuan wilayah di permukaan bumi yang terdiri dari kesatuan ekosistem yang saling berinteraksi (batuan, air, udara, tumbuhan, hewan, dan manusia). Contoh satuan lansekap biasanya dapat berupa lansekap bukit, lansekap gunung, lansekap pantai, dan lain sebagainya. Elemen-elemen pembentuk alnsekap adalah vegetasi, topografi, tanah, dan iklim.

Rujukan

Catatan Kaki

Daftar Pustaka

• Nico Larco (2014). Site Design for Multifamily Housing: Creating liveable and connected neighborhoods. Island Press. 
• Pemerintah Republik Indonesia (2009). Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Jakarta. 
• Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia (2009). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan. Jakarta. 
• Udjianto Pawitro (2012). "Kaidah-kaidah Site Planning dan Thematic Design dalam Perancangan Kawasan Perumahan yang Berkelanjutan". Jakarta: FT UKI. 
• Thomas. H (2009). Site Planning and Design Handbook. McGraw-Hill Companies, Inc.